题目内容：
房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托方
XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价方
XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
土地使用权来源：协议出让。
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点1999年8月20日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元
整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算见表3—36。
1层比准价格为：
(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：
(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：
(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元
(二）酒店第10~13层估价
式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2.年净收益a的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则
年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元
3.资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第10~13层价值为：
(四）估价对象的总价值
(157359320+100270342+3021651)元=260651313元
(五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
260651313元X80%=208521050元
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
答案解析：