题目内容：
一、注意事项
1.申论考试是对应考者阅读能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。
2.参考时限：阅读40分钟，作答110分钟。
3.仔细阅读给定资料，按照后面提出的"申论要求"作答。
二、材料
1.某小区的一座楼里，其中的两部电梯全都"罢工"了，徒步上下楼的住户几乎个个汗流浃背、气喘吁吁。物业公司方面打算更换新的电梯，并得到了部分业主的响应。可是，由于种种原因，并不是所有的业主都积极"掏腰包"，且部分业主搬走了，难以谋面，电梯购置费用因此至今没有凑齐。
假若是某私人大楼的电梯坏了，不太会出现因购置费凑不齐而不能更换电梯的情形。这是因为电梯作为私人的一项财产，其产权明晰而且集中，资源使用的效率也就很高。
而报道中这个小区里的电梯就不一样了，这里电梯的产权虽然也很明晰，属于所有的业主，但是产权却是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，因而资源就得不到有效的利用。
这种局面就是英国经济学家哈丁所言的"反公地悲剧"——"反公地"作为一项资源或财产，其产权明晰，但同时是分散和支离破碎的，存在着众多的所有权人，每一个人都有权使用"公地"，但与"公地"相反的是，他们中的每一个人又都没有能力单独使用"公地"，因此，没有人拥有真正有效的使用权，资源也得不到有效的利用。目前大量存在的物业管理权纠纷恰恰满足了"反公地悲剧"的模型。
显然，"反公地"的产权是支离破碎的产权，"反公地悲剧"则需要整合产权来化解。具体到该小区的电梯上，所要做的就是完善业主权利代理行使制度，设定对于怠于行使权利的业主代理权自动授权规则。与此同时，在立法层面，明确物业管理各方的法律定位，赋予政府相关部门相应监督与处罚的行政职能。当产权得到整合之后，电梯购置费就不会因有人不交而凑不齐；当物业管理各方的法律定位明确之后，积极行使权力的业主将会更加积极，不积极的业主迫于处罚压力也会逐渐积极。
2.2008年4月10日，有市民给某报热线打来电话反映，兴庆区清湖苑小区24号楼前建筑装修垃圾堆了有二十几天了，但是一直都没有人清理。
当El上午，记者来到清湖苑小区，在24号楼前，记者看到两堆因装修清理出来的碎石、砖头，堆在居民楼前的道路上，而进出的居民只能从草坪绕行。
该楼一单元的陈大妈给记者出示了装修垃圾清理费的收据，"这些垃圾都是住户装修房子时清理出来的，小区物业既然收了装修垃圾清理费就应该及时清理，但是，这里的垃圾堆了这么久了，也还是没有人管。"同住在该楼的陈师傅表示，他们小区存在的问题很多，"暖气管道春节前就冻裂了，但是到现在也还是没有人负责修理。"陈师傅对小区的物业表示很不满。他带记者去看24号楼前的4个单元楼的门口，其中有3个单元门口的地砖下陷，变成了陷坑。
采访中，记者还发现，该小区有很多"断头路"，很多人行通道走一半就被整片的草坪挡住。
随后，记者到银川市银新苑物业管理有限公司清湖苑小区服务中心，该中心的负责人马××表示，该小区居民楼前的垃圾会在两天之内清理，"不可能把装修垃圾滞留在小区那么长时间，一般发现垃圾都会及时清理。"随后，他打电话通知小区清洁员前去清理。
马××同时也向记者反映，清湖苑小区现在还有很多其他问题，比如冬天暖气管道冻裂至今未修，临时电经常跳闸，还有小区内有20栋楼早就已经交付使用，但是到现在为止还没有安装纱窗，以上这些问题他们都向银川市项目待建办公室反映，但是问题一直得不到回复。
记者当天也采访了银川市项目待建办公室，该办公室的工作人员表示，楼房交付使用后，暖气管道冻裂的问题就应该由住户与该小区的物业协商解决，至于临时电跳闸，他们也正在解决，在本周内基本能够完成线路的更换，小区内的纱窗也会在"五一"之前安装完毕，对于小区中的"断头路"，他们也会及时解决。
3.记者从宁波市物价部门获悉，该市价格投诉举报中心2006年5月份共收到价格举报和咨询l83件，除了药品和医疗服务价格、交通运输价格两个投诉热点外，房地产及物业收费成为举报和咨询的新问题，共受理房地产及物业收费价格举报和咨询17件，占受理总数的9.3%。反映的内容，大部分属房地产和物业收费价格政策咨询，但有两起反映房地产公司在商品房销售中强制或变相强制向住户收取代办三证费的投诉。
4.哈尔滨市房产住宅局在全市开展以"解决百姓住房难心事，优化服务满意在物业"为主题的物业管理大接访活动。接访内容包括：物业管理区域环境卫生脏乱差；物业管理区域内公共秩序混乱；物业管理区域内草坪、树木等绿化养护不及时；二次加压供水设施运行不正常；下水管道堵塞或污水污物漫溢；物业管理人员服务态度等方面的问题。大接访活动将采取二级接访方式，各物业管理企业主要负责人以管理区域为单位进行一级接访，受理和解决小区居民的来访。市房产住宅局设立二级接访，对一级接访未处理和解决的疑难问题进行重点处理，督办解决。
5.物业管理纠纷素来都是全国许多大中城市市民关心的话题。近来许多媒体报道了厦门几家物业公司与住宅小区之间的纠纷，不少业主朋友担忧，房子越盖越多，谁来好好维护自己的家园？
搬进了小区，花钱找个管家来替自己维护家园，简单地说，这就是业主和物业的关系。房地产业的蓬勃发展，带动了物业管理事业的发展，他们在为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境等方面发挥了重要作用。
然而，各种与物业管理有关的纠纷此起彼伏。
调查显示，目前物业纠纷的类型包括：业主拖欠物业费；公共费用分摊纠纷；小区车位收费引发的纠纷；业主私搭滥建引起的纠纷；业主在小区人身受到伤害或财产丢失引起的纠纷；开发商、前期物业管理公司拒不撤出管理区域引起的纠纷等。
厦门市消费者委员会曾在74家物业管理公司，l04个住宅小区（公寓）中开展入户问卷调查，调查发现，业主自主选择物业管理公司的只占17.8%，由房地产开发公司指定的占82.2%；住宅小区只有39.3%曾成立业主委员会，而有60.7%的住宅小区未曾成立业主委员会，业主呼声很高，纷纷要求在该住宅小区成立业主委员会，以便对物业管理实施自我管理；在住宅小区业主与物业管理公司签订物业管理合同的只占45.8%，而多半部分未签订物业管理合同，业主不可能享有自身应有的权利并对物业管理进行监督……
记者对康乐新村出现的物业纠纷进行多方了解，按照主管部门湖里区建设局的文件通知，业委会已经进行了整改，新选聘的物业管理公司由于不具备资质，撤出了康乐新村，业委会要想更换物业，看来还得从头按照《物业管理条例》的规定来办。
说到底，物业管理出现了纠纷，吃亏的当然还是业主们。有一个楼盘，被物业纠纷困扰长达两年之久，一位业主无奈地对记者说，当初办理交接的时候，可笑得很，我们楼下的垃圾桶居然一夜之间全没了，两年过去了，因为前任物业公司始终没有移交相关账目，现在我们所剩不多的公共维修金究竟怎么花的都还不明不白。而另一个小区，两家物业公司同时在管理，业主说他们成天起冲突，两年来业主没过过一天安稳日子。
日前从厦门市建设与管
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