某房地产开发商于2006年12月通过出让方式,以1200元/m2的价格取得10000m2的国有土地使用权,土地用途为住宅,土地使用年限自2007年1月1日至2076年12月31日,规划房屋建筑面积12000m2;该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30%的政策优惠;项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数,见表2-37,并拟以成本法评估项目竣工日2009年12月31日该房地产的市场价值。
表2-37 资料与参数表
评估测算如下(节选):
1.土地年期修正系数K
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]=0.9946
2.土地取得成本
10000×1600×0.9946=15913600(元)。
3.开发成本
(1)12000×1000=12000000(元);
(2)12000000×6%=720000(元);
(3)上缴市政配套建设费等:12000×300×(1-30%)=2520000(元);
(4)开发成本小计:12000000+720000+2520000=15240000(元)。
4.管理费用
12000×30=360000(元)
5.投资利息
正常建设期为1年,土地取得成本设定在建设期初一次性投入。开发成本和管理费用在建设期内均匀投入,资本金视同借入资金,则投资利息:
15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[(1+6%)0.5-1]=1415999(元)
6.开发利润
7.销售税费
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×(5.5%+2.5%)=39160319×(5.5%+2.5%)=3132826(元)
8.评估价值
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)≈43984871(元);
单位价值=43984871÷12000≈3665(元/m2)。