简答题：某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30％、40％和30％。店铺第2年便可

某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30％、40％和30％。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15％，经营费用年均下降3％。店铺持有。20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。